2026년 10월 1일 확인.
세입자의 보증금을 활용한 구입과 실거주 갈아타기는 대출 목적·보유 주택·전입 일정을 확인해야 합니다. 세입자가 있다는 사실만으로 모든 거래가 불가능한 것도, 보증금을 활용하면 대출 규제를 피할 수 있는 것도 아닙니다. 현재 조건으로 거래와 은행 약정을 함께 검토하세요.
주택 수와 구입 목적부터 확인하세요
현재 주택을 처분하는 갈아타기인지 추가 구입인지 명확히 제시합니다. 수도권 추가 구입과 다주택자 규제, 처분 조건부 대출은 별도 확인이 필요합니다. 세금상의 주택 수 판정이나 과거 상담 비율을 그대로 사용하지 마세요.
보증금과 주담대는 같은 자금이 아닙니다
주담대는 승인·실행 조건과 상환 의무가 있고 임대차보증금은 나중에 반환해야 할 의무가 있습니다. 실제 매매 잔금에서 어떤 금액을 승계·정산하는지, 차후 보증금 반환 재원은 무엇인지 계산하세요. 보증금이 있으므로 자기자금이 없어도 된다는 단순 계획은 위험합니다.
실거주 전입 약정을 확인하세요
수도권·규제지역 구입 목적 주담대에는 실행일 기준 6개월 이내 전입 의무가 적용됩니다. 기존 임대차 때문에 입주가 늦어질 경우 법정·약정상 인정 유예 조건을 개별 확인해야 합니다. 임차인이 있다는 이유만으로 자동 유예되지 않습니다.
매도·매수 날짜를 함께 계산하세요
| 날짜 | 확인 자금·조건 |
|---|---|
| 기존 집 매도 잔금 | 기존 채무 상환 후 순액 |
| 새 집 매수 잔금 | 자기자금·승인 대출·보증금 정산 |
| 임차인 인도 | 반환 재원·실제 입주 가능일 |
| 전입·처분 기한 | 약정 기준일·증빙 제출 |
소유 변경과 임대차 권리를 검토하세요
기존 계약·보증금·임차인의 대항력과 권리, 반환 책임·인도 조건을 자료로 확인합니다. 매매 합의만으로 임차인 권리가 자동 소멸한다고 생각하면 안 됩니다. 복잡한 계약 구조는 은행과 법률 전문가에게 확인하세요.
계약 전 확인할 질문
- 현재 차주와 주택에서 이 구입 목적 대출이 가능한가요?
- 임대차와 권리관계를 반영한 실제 승인액은 얼마인가요?
- 처분·전입 약정을 일정대로 이행할 수 있나요?
- 임차보증금 반환 재원과 인도 일정이 확정됐나요?
- 매도가 늦어질 경우 현금과 계약 대안은 무엇인가요?
자주 묻는 질문
세입자 있는 집이면 전입 의무가 면제되나요?
자동 면제가 아닙니다. 개별 유예 요건과 은행 약정을 확인해야 합니다.
갈아타기는 기존 대출 한도를 그대로 쓰나요?
새 대출의 지역·소득·담보·상품 심사가 필요합니다. 기존 한도가 자동 승계되지는 않습니다.
