2026년 9월 30일 확인. ‘수도권’과 ‘규제지역’은 같은 구분이 아닙니다. 수도권 비규제지역 주택에도 적용되는 대출 제한이 있고, 규제지역 지정으로 추가로 강화되는 규정도 있습니다. 주담대를 준비한다면 주택 주소, 주택 수, 대출 목적, LTV·DSR, 가격별 상한, 실행 뒤 약정 순서로 확인하세요.
1. 주소와 규제지역 지정 시점 확인
수도권은 서울·인천·경기를 말합니다. 규제지역 여부는 별도 지정으로 달라집니다. ‘서울 일부 구만 규제지역’처럼 과거 목록을 적용하지 마세요. 금융위원회는 2026년 7월에도 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시 추가 지정에 따른 대출규제를 안내했습니다. 신청할 집의 정확한 주소와 지정 효력 발생일을 금융회사에 확인하고, 기존 계약에 경과규정이 적용되는지 따로 검토합니다.
2. 일반 주담대 LTV와 본인의 주택 수 확인
금융위원회는 규제지역 일반 주담대의 LTV를 40%, 비규제지역은 70%로 안내합니다. 생애최초·정책모기지 등은 별도 조건이 있으며, 수도권 다주택자의 추가 주택구입에는 규제지역 여부와 무관하게 LTV 0%가 적용된다고 설명합니다. 따라서 지역 비율만 보고 ‘집값의 70%를 빌릴 수 있다’고 판단하면 안 됩니다. 기존 주택 처분 조건도 금융회사에 확인하세요.
3. DSR과 주택가격별 상한을 함께 계산
담보비율 안에 들어와도 소득 대비 원리금 부담 때문에 한도가 낮아질 수 있습니다. 수도권·규제지역 구입 목적 주담대에는 주택가격별 별도 상한이 적용됩니다. 금융위원회 FAQ는 15억 원 이하 주택 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 설명합니다. 실제 승인액은 LTV·DSR·기존 채무 등 다른 조건까지 반영하므로 더 낮을 수 있습니다.
가격별 상한 계산 예시와 기존 신용대출이 DSR에 미치는 영향을 함께 확인하세요.
4. 구입·생활안정자금·집단대출 구분
구입 목적의 가격별 상한을 생활안정자금에 그대로 대입하면 안 됩니다. 생활안정자금은 보유 주택 수와 위치에 따른 별도 제한이 있습니다. 중도금·이주비·잔금대출도 단계별 적용 방식이 다릅니다. 대출 상담에서는 실제 자금 용도와 기존 담보대출을 정확히 설명하세요. 생활안정자금 조건을 따로 확인할 수 있습니다.
5. 만기와 전입·처분 약정을 실행 전에 확인
수도권·규제지역 일반 주담대의 만기 제한과 구입 목적 대출의 전입 의무를 확인해야 합니다. 금융위원회는 구입 목적 주담대의 실행일부터 6개월 이내 전입 의무를 안내했습니다. 다만 2026년에는 특정 거래에 관한 유예 조건도 안내됐으므로 본인 약정과 예외 인정 여부를 확인해야 합니다. 기존 주택 처분이나 추가 주택 구입 제한이 있으면 이행 기한과 증빙 방법까지 받아두세요.
은행에 전달할 정보
- 담보 주택의 정확한 주소와 매매계약일·계약금 지급일
- 본인·배우자 등의 보유 주택과 처분 계획
- 대출 목적, 신청액, 잔금일과 자기자금
- 소득·기존 대출·신용대출 보유 현황
- 실제 입주일과 임차인 계약 종료일
자주 묻는 질문
수도권 비규제지역은 대출 제한이 없나요?
아닙니다. 수도권에 적용되는 구입 목적 상한·다주택자 제한·전입 등 규정을 확인해야 합니다.
규제지역 LTV 40%면 집값의 40%가 승인되나요?
그 비율은 한도 조건 중 하나입니다. DSR·가격별 상한·담보평가·기존 채무와 금융회사 심사로 실제 금액은 달라집니다.
