2026년 9월 30일 확인.
주담대 한도는 담보 기준액과 상환능력 기준액을 계산한 뒤 다른 제한을 확인하는 방식으로 이해할 수 있습니다. 간단한 공식은 예산을 잡는 데 유용하지만 은행의 담보평가, 원리금 산정과 예외를 대신하지 않습니다.
공식 1: 담보 기준 계산액
인정 담보가치 × 적용 LTV로 기본 계산액을 구합니다. 예를 들어 인정 가치 5억 원에 40%를 적용하면 2억 원입니다. 임대차·선순위 권리·상품별 차감 등을 추가로 확인해야 하므로 매매가격에 비율만 곱한 값을 최종 한도로 쓰면 안 됩니다.
공식 2: DSR 비율
심사에 반영되는 연간 원리금 ÷ 인정 연소득 × 100으로 계산합니다. 연소득 5천만 원에 심사상 연간 원리금 2천만 원을 가정하면 40%입니다. 실제 납입액과 심사상 원리금은 대출 종류별로 다를 수 있습니다.
공식 3: 새 대출에 남는 상환 여유
인정 연소득 × 적용 DSR 비율 − 기존 채무의 심사상 연간 원리금입니다. 연소득 5천만 원, DSR 40%, 기존 심사상 원리금 5백만 원을 가정하면 연간 1천5백만 원이 남습니다. 이는 새로운 대출 원금이 아니라 심사상 상환 여유입니다.
공식 4: 원리금균등 월 납입액
대출 원금 P, 월 이율 r, 상환 개월 수 n이면 월 납입액 = P × r × (1+r)n ÷ ((1+r)n−1)입니다. 연이율을 12로 나누고 퍼센트는 소수로 바꿔 사용합니다. 금리가 0이면 P를 n으로 나눕니다.
예시로 3억 원, 연 4%, 30년, 금리 변동 없는 원리금균등상환을 가정하면 월 납입액은 약 143만 2천 원입니다. 계산 편의상 월 이율을 사용했으며 실제 납입일·이자 계산·부대비용은 제외했습니다. 금리가 바뀌는 상품에서는 전 기간 이 납입액이 유지되지 않습니다.
공식 5: 계산액과 별도 상한 비교
담보 계산액, 상환능력 환산액, 주택가격별 상한, 상품 한도와 은행 심사를 비교합니다. 이를 “가장 작은 제한이 한도를 결정할 수 있다”로 이해하면 좋습니다. 그러나 각 값에 필요한 전제와 차감이 있어 단순 최솟값만으로 승인을 확정하는 공식은 아닙니다.
| 공식에 넣기 전 확인 | 왜 필요한가요? |
|---|---|
| 지역·차주 자격 | 적용 LTV와 대출 허용 여부 결정 |
| 인정 소득·심사 채무 | DSR 산정 입력값 결정 |
| 심사 금리·산정 만기 | 상환 여유를 원금으로 환산 |
| 상품·가격별 상한 | 다른 계산액보다 낮은 제한 확인 |
자주 묻는 질문
실제 금리로 역산하면 은행 한도와 같나요?
스트레스 금리와 산정 만기 등이 다를 수 있어 같다고 보장할 수 없습니다.
DSR 여유가 음수이면 무엇을 해야 하나요?
입력 자료와 대출별 산정을 확인하고 기존 채무 조정·상품 변경 가능성을 상담하세요. 잔금 자기자금 감소도 함께 계산해야 합니다.
