2026년 9월 30일 기준. 다주택자의 주택담보대출 가능 여부는 보유 주택 수만으로 결정되지 않습니다. 새 주택 구입인지, 기존 주택을 담보로 한 생활안정자금인지, 새로 사는 주택이 수도권인지에 따라 규정이 달라집니다. 기존 글의 ‘다주택자는 LTV 30~40%’라는 일괄 설명은 현재 규정을 정확히 반영하지 못하므로 아래처럼 구분해 확인하세요.
1. 수도권에서 추가 주택을 사는 경우
금융위원회는 수도권 안에서 다주택자가 새 주택을 구입할 때 규제지역 여부와 관계없이 LTV 0%를 적용한다고 안내합니다. 수도권 비규제지역이라고 해서 일반적인 비규제지역 LTV 70%를 곧바로 적용할 수 없습니다. 주택구입 목적 대출의 한도 규정과 LTV 규정은 별개이므로, 가격별 대출액 상한이 남아 있어도 LTV 0%라면 구입 목적 주담대를 받을 수 없습니다.
2. 1주택자가 기존 주택을 처분하고 갈아타는 경우
기존 주택을 보유한 채 다른 주택을 사는 경우와, 기존 주택을 정해진 기간 안에 처분하기로 약정한 경우는 다릅니다. 금융위원회의 2025년 6월 대책은 6개월 이내 기존 주택 처분 조건을 충족하는 1주택자를 무주택자와 같이 취급하도록 설명했습니다. 다만 이후 규제지역 지정과 LTV 변경이 있었으므로, 실제 계약일·대출 신청일에 적용되는 LTV와 처분·전입 약정은 취급 금융회사에 확인해야 합니다. 처분 약정을 지키지 못할 가능성이 있다면 잔금 계획을 세우기 전에 그 불이익까지 확인하세요.
3. 수도권·규제지역의 생활안정자금은 별도 규정
이미 가진 주택을 담보로 생활비 등을 마련하는 대출은 새 주택을 사는 대출과 목적이 다릅니다. 금융위원회는 수도권·규제지역 소재 주택을 담보로 하는 생활안정자금 목적 주담대를 1주택자는 최대 1억 원으로 제한하고, 해당 지역 주택을 2채 이상 보유한 차주는 그 주택을 담보로 하는 생활안정자금 목적 주담대를 금지한다고 발표했습니다. 지방 비규제지역 주택을 담보로 하는 경우에는 금융회사별 기준을 확인해야 합니다. 생활안정자금 목적별 조건도 함께 보세요.
4. 새 주택 구입 이외의 대출도 목적을 정확히 확인
전세보증금 반환, 상속·이혼에 따른 지분 정리, 중도금·이주비처럼 이름이 비슷해 보여도 자금의 실제 용도와 적용 규정은 다를 수 있습니다. 주택구입 목적 규정을 피하려고 대출 목적을 다르게 적어서는 안 됩니다. 자금 사용 증빙, 소유 주택의 위치와 수, 기존 대출을 금융회사에 정확하게 알리고 해당 목적의 취급 가능 여부를 확인하세요.
5. 한도가 허용돼도 DSR과 금융회사 심사는 남습니다
LTV는 담보가치에 대한 비율이고 DSR은 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환 부담을 보는 지표입니다. 보유 주택의 기존 주담대와 신용대출도 심사에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 ‘규제상 가능’과 ‘실제 승인’은 구분해야 합니다. 임대수입이나 매각 예정 금액을 소득·자기자금으로 인정받을 수 있는지도 금융회사에 확인하세요.
신청 전 체크리스트
- 본인과 세대의 주택 보유 현황을 확인합니다.
- 새로 살 주택 및 담보 주택의 소재지를 구분합니다.
- 구입·생활안정·전세보증금 반환 등 실제 대출 목적을 정합니다.
- 기존 주택 처분 조건과 적용 LTV를 확인합니다.
- DSR·기존 채무·실행 후 의무를 금융회사와 검토합니다.
주택가격별 별도 상한도 적용될 수 있으므로 수도권 주담대 가격별 한도를 함께 확인하세요.
자주 묻는 질문
수도권 비규제지역에서 다주택자가 추가 주택을 사면 LTV 70%인가요?
아닙니다. 금융위원회는 수도권 다주택자의 추가 주택구입에 규제지역 여부와 관계없이 LTV 0%를 적용한다고 안내합니다.
기존 1주택을 팔고 이사할 계획이면 다주택자로 취급되나요?
처분 조건을 충족하는 1주택자는 별도 취급될 수 있습니다. 처분기한과 약정, 신청일의 적용 규정을 금융회사에 확인하세요.
